Planując zaciągnięcie kredytu hipotecznego, często stajemy przed pytaniem, czy skorzystać z usług doradcy finansowego. Wielu z nas słyszało, że takie usługi są „bezpłatne” dla klienta. Czy rzeczywiście tak jest? W tym artykule odkryjemy prawdę o kosztach doradztwa kredytowego w Polsce i wyjaśnimy, dlaczego pozornie darmowe usługi mogą w rzeczywistości znacząco wpływać na Twój portfel.
Kim jest niezależny doradca kredytowy i dlaczego rzadko go spotykasz?
Prawdziwie niezależny doradca kredytowy to osoba, która nie pobiera wynagrodzenia od banków, a jest opłacana bezpośrednio przez klienta. Taki model ma gwarantować obiektywizm i działanie wyłącznie w interesie osoby zaciągającej kredyt.
Jednak w polskich realiach taki model praktycznie nie istnieje. Polski rynek zdominowany jest przez pośredników kredytowych, którzy rozliczają się bezpośrednio z bankami. Co więcej, doradca finansowy tak naprawdę w polskich warunkach nie może świadczyć usług doradczych w obszarze kredytów hipotecznych w sposób całkowicie niezależny od instytucji finansowych. Takie usługi byłyby nieefektywne, ponieważ nie mógłby mieć dostępu do analityków bankowych.
Dlaczego tak się dzieje? Obecna struktura rynku i regulacje prawne stawiają przed niezależnymi doradcami znaczące bariery:
- Konieczność rejestracji w Komisji Nadzoru Finansowego
- Wymóg udokumentowania współpracy z bankami
- Konkurencja ze strony „darmowych” pośredników
Wszystko to sprawia, że termin „niezależne doradztwo kredytowe” pozostaje w Polsce głównie teoretycznym konstruktem.
Ile naprawdę kosztuje doradztwo kredytowe?
Choć większość ofert doradztwa kredytowego reklamowana jest jako „bezpłatna”, rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej. Koszt takiej usługi jest po prostu ukryty w parametrach kredytu.
Typowa prowizja firmy pośrednictwa kredytowego od 1,5% do nawet 5% wartości udzielonego kredytu. Osoba z którą rozmawiasz, czyli pracownik pośrednika kredytowego, dostaje oczywiście tylko część z tego (od 0,5% do 2,5%). Bank traktuje tę opłatę jako koszt pozyskania klienta i wlicza ją w całkowitą marżę kredytową. Ale spokojnie, wcale nie oznacza to tego, że Ty finansujesz wynagrodzenie doradcy poprzez wyższe raty lub dodatkowe opłaty. Te koszty bank i tak musiałby ponieść poprzez wynajęcie biura, zatrudnienie eksperta od hipotek i przede wszystkim – co jest najdroższe w tej branży – dotarcie do Ciebie, do klienta.
Przykład:
Dla kredytu hipotecznego na kwotę 500 000 zł:
- Przy prowizji 0,5%: prowizja dla pośrednika to 2 500 zł
- Przy prowizji 3%: prowizja dla pośrednika to 15 000 zł
- Przy prowizji 5%: prowizja dla pośrednika to aż 25 000 zł
3 najczęstsze sposoby rozliczeń doradcy kredytowego:
- Wynagrodzenie w całości z prowizji bankowej – najpopularniejszy model w Polsce, reklamowany jako „bezpłatny” dla klienta.
- Model mieszany – część wynagrodzenia pochodzi od klienta, część z prowizji bankowej. Ten model w Polsce został zdelegalizowany poprzez ustawę o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.
- Opłata w całości od klienta – model teoretycznie najbardziej niezależny, ale praktycznie nieistniejący na polskim rynku, chociaż przewidziany przez ustawę o kredycie hipotecznym.
Warto zauważyć, że jeżeli ktoś się reklamuje jako doradca finansowy lub doradca kredytowy i obiecuje darmowe usługi, to można taki przypadek zgłosić do UOKiK lub KNF, bowiem w świetle ustawy, nie ma prawa on używać sformułowania doradztwo kredytowe ani sugerować, że świadczy usługi doradcze w zakresie kredytów. Tylko osoba korzystająca z modelu nr 3 – czyli w pełni opłacana przez klienta (jak broker ubezpieczeniowy) – ma prawo stwierdzić, że świadczy usługi doradcze.
Doradca finansowy cennik – jak mógłby wyglądać?
Porównując oferty doradców kredytowych, rzadko spotkasz się z jawnym cennikiem usług. To nie przypadek – wynika to z tego, że doradcy kredytowi w Polsce po prostu… nie istnieją. Pracownik pośrednika finansowego nie może podać swojej stawki (umowa mu tego zakazuje). Pośrednik finansowy natomiast swoją stawkę podaje w formularzu informacyjnym przygotowanym przez bank.
Jak wyglądałby uczciwy cennik doradcy kredytowego?
| Model rozliczenia | Koszt dla klienta | Koszt dla banku | Dostępna oferta |
|---|---|---|---|
| „Bezpłatne” doradztwo | 0 zł | 0,5-5% wartości kredytu | Kilkanaście banków z którymi pośrednik ma podpisane umowy |
| Pełna opłata od klienta | 5000-10000 zł | Brak | Pełna oferta, wliczając w to lokalne banki spółdzielcze i SKOKi |
Jak widać, koszt usług pośrednika kredytowego pokrywany jest przez banki. Czy wpływa to na koszt dla klienta? Nie. Oferta pośredników kredytowych jest taka sama jak ta, którą klient może otrzymać bezpośrednio w banku. W praktyce jest to jedyny spotykany model.
Zalety i wady różnych modeli opłat:
- Model prowizyjny (od banku)
- ✅ Brak bezpośrednich opłat
- ✅ Łatwa dostępność usług
- ❌ Konflikt interesów
- ❌ Brak pełnej oferty rynkowej (brak banku Credit Agricole, czasami Citibanku i banków spółdzielczych)
- ❌ W przypadku mniej uczciwych pośredników możliwe preferencje dla ofert z wyższymi prowizjami
- Model opłaty od klienta
- ✅ Pełna niezależność
- ✅ Działanie wyłącznie w interesie klienta
- ✅ Możliwość prześledzenia pełnej oferty kredytowej
- ❌ Wysoki koszt początkowy
- ❌ Praktycznie niedostępny w Polsce
- ❌ Taki doradca, nie posiadając umowy o współpracę z bankiem i akredytacji, nie mógłby reprezentować banku, przyjąć wniosku kredytowego, ani nie miałby dostępu do analityków i decydentów kredytowych.
Czy warto zapłacić za niezależne doradztwo?
Ze względu na to, że w praktyce nie da się znaleźć w Polsce całkowicie niezależnego doradcy kredytowego, to pytanie jest czysto teoretyczne. Można jednak spróbować znaleźć doradcę finansowego zajmującego się planowaniem finansowym i zapłacić mu za bardziej obiektywne doradztwo:
- Przy dużych kredytach – chodzi tutaj o kredyty rzędu 2 milionów złotych i więcej; przy takich kredytach istnieje szansa negocjacji warunków z bankiem
- Przy skomplikowanej sytuacji finansowej – gdy standardowe oferty mogą być dla Ciebie niedostępne i trzeba poszukać po bankach spółdzielczych lub SKOKach.
Koszt kredytu hipotecznego to nie tylko oprocentowanie, ale także prowizje, ubezpieczenia i inne opłaty. Nawet jeśli zapłacisz więcej za naprawdę niezależne doradztwo, możesz zaoszczędzić znacznie więcej na całkowitym koszcie kredytu, jeżeli kredyt jest wystarczająco wysoki.
Jak rozpoznać rzeczywiście wartościowe doradztwo kredytowe?
Bezpłatny pośrednik kredytowy (czyli osoba którą niepoprawnie nazywamy doradcą kredytowym) to dobre rozwiązanie. Warto korzystać jego usług, które w rzeczywistości nie wiążą się z większym kosztem dla klienta. Szukając odpowiednieo, zwróć uwagę na:
- Transparentność – czy doradca otwarcie mówi o swojej prowizji i o bankach z którymi NIE współpracuje?
- Zakres współpracy – z iloma bankami współpracuje?
- Referencje – czy ma udokumentowane przypadki oszczędności dla klientów?
- Proces doradczy – czy skupia się na Twoich potrzebach, czy na sprzedaży konkretnych produktów?
- Opłaty – czy jest gotów omówić swój model wynagrodzenia?
Podsumowanie i rekomendacje
Chociaż pośrednicy kredytowi reklamują swoje usługi jako bezpłatne, rzeczywisty koszt doradztwa kredytowego jest ukryty w konstrukcji kredytu. Klienci rzadko zdają sobie sprawę, że prowizje wypłacane przez banki mogą wynosić nawet do 5% wartości kredytu, co przekłada się na tysiące złotych. Ale koniec końców, i tak się opłaca korzystać z usług pośredników kredytowych, bowiem w banku oferta dla klienta jest taka sama. Nie ma więc tutaj haczyków czy drugiego dna – koszt doradcy kredytowego rzeczywiście pokrywają banki, a jeżeli przerzucają go jakoś na klienta, to na każdego – również tego, który z usług pośrednika nie korzysta. Można więc powiedzieć, że koszt, który zobaczysz na Formularzu Informacyjnym, to koszt pozyskania i obsługi ciebie – klienta.
Z kolei niezależny doradca kredytowy, finansowany wyłącznie przez klienta, jest w Polsce bardziej ideą niż rzeczywistością – regulacje i rynek skutecznie uniemożliwiają jego funkcjonowanie. W praktyce korzystamy z usług pośredników, którzy – choć wartościowi – działają w modelu prowizyjnym i nie oferują pełnej niezależności.
Jeśli zastanawiasz się, ile kosztuje doradca kredytowy lub szukasz uczciwego podejścia do planowania finansowego, warto dokładnie sprawdzić, z kim rozmawiasz. Świadomy wybór doradcy to pierwszy krok do oszczędności i lepszych warunków kredytowych – nie tylko dziś, ale i przez kolejne 20-30 lat.
tm, zdjęcie: Kampus Production z Pexels